Luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014 và đã nhiều lần điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… Dưới đây, Luật Thiên Minh đã cập nhật Luật kinh doanh bất động sản mới nhất và đã tổng hợp những  điểm đáng chú ý của luật này sau khi sửa đổi tính đến thời điểm 2019.

1. Luật kinh doanh bất động sản mới nhất 

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Luật kinh dooanh bất động sản quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Cập nhật quy định luật kinh doanh BĐS mới nhất 2019:

Để có thể thực hiện các loại động kinh doanh bất động sản thì pháp luật về kinh doanh BĐS quy định cụ thể những điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản tại điều 10 luật kinh doanh bđs 2014 bao gồm:

Luật kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản (Nguồn: Internet)

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Phải là doanh nghiệp, hợp tác xã: Tổ chức cá nhân nếu kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy đăng ký kinh doanh.
Đủ vốn pháp định kinh doanh bất động sản: Để có thể thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì phải có đủ vốn pháp định từ đủ 20 tỷ đồng trở lên. Trừ trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Nhưng sẽ bắt buộc phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
– Nếu như các doanh nghiệp, hợp tác xã đang kinh doanh bất động sản đã và đang hoạt động mà chưa đủ điều kiện về vốn pháp định thì phải bổ sung đủ vốn pháp định trong thời hạn 1 năm kể từ ngày luật có hiệu lực là 1/7//2015, tức là hạn cuối vào ngày 01/7/2016. Trường hợp chủ đầu tư không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP điều 57.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ và không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định 20 tỷ đồng.

Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn)
Đối với đất, nhà và công trình xây dựng nếu đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Nếu là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì cần phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 2019 mới nhất.

+ Không có tranh chấp QSDĐ, sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất.

+ Không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án

+ Riêng đối với đất đưa vào kinh doanh bất động sản phải là đất trong thời hạn sử dụng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Các hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định đầy đủ từ chủ thể kinh doanh tới loại bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó, không thể thiếu những quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đảm bảo vấn đề pháp lý mua bán. Theo quy định của pháp luật mua bán bất động sản thì hợp đồng sẽ có nhiều loại và mẫu sẽ do nhà nước quy định như sau.

Hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành để đảm bảo giá trị pháp lý thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

+ Lập thành văn bản

+ Công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

2. Năm lưu ý không thể bỏ qua trong luật kinh doanh BĐS

Phải có chứng thư bảo lãnh nếu là căn hộ hình thành trong tương lai

Các dự án căn hộ chung cư cần phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hoàn thành trong tương lai. Theo điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định, những chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, hình thành trong tương lai sẽ phải được tổ chức tài chính, hoặc tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này để tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư trước đây “bỏ con giữa chợ”, không hoàn thành đúng trách nhiệm.

Điều kiện khi người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Cụ thể, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

Trường hợp có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua trong một đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

Chung cư phải xây dựng xong móng mới được phép ký HĐMB

Trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện sau đây:

Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.
Đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này.
Đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.

Luật kinh doanh bất động sản quy định: Phạt đến 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư chuyển nhượng nhà, đất không có sổ đỏ.

Một trong những điều kiện cần và đủ để làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất đó chính là sổ đỏ. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất Động Sản căn cứ vào điều 57 khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:

Chuyển nhượng nhà/ đất/ dự án khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định của Pháp luật.
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án không đúng thủ tục quy định;

Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực xung quanh, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (cụ thể, đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu mà đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…

Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản

Trong Luật kinh doanh BĐS đã nêu rõ, các cá nhân và tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (môi giới BĐS) phải thành lập doanh nghiệp và phải có tối thiểu 02 (hai) người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân đứng ra kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Kinh doanh bất động sản với số vốn tối thiểu 20 tỷ đồng
Khác với các loại hình kinh doanh khác, khi đầu tư bất động sản chủ đầu tư cần phải có số vốn đủ lớn nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh cũng như xoay vòng vốn. Theo quy định Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014, để bắt đầu hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp với mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng.

Riêng với các cá nhân kinh doanh hoặc hộ gia đình kinh doanh BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên, không cần lập doanh nghiệp nhưng cần nộp kê khai thuế đầy đủ. Nếu không đáp ứng được những điều trên và không thành lập doanh nghiệp đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50.000.000 – 60.000.000 đồng theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

—————————————————————————–

Để được tư vấn trực tiếp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN PHÁP LUẬT THIÊN MINH

Add: Tòa AQUA 1 109OT12B Vinhomes Golden River, số 2 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1

Tel: 0839 400 004 – 0836 400 004

www.luatthienminh.vn

Trân trọng !

Bạn có thể tham khảo các bài viết khác mà khách hàng thường quan tâm của Luật Thiên Minh:

Đăng ký/Gửi yêu cầu tư vấn miễn phí